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三四线城市频施策去库存稳财收

2016-03-31 来源:
 
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  在一线楼市纷纷收紧的同时,部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。近日,沈阳发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房、土地供应减半等22项房产新政。

  对此,业内人士指出,未来的政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的“托底盖帽”。目前,即使在部分城市上涨迅速的情况下,大部分三四线城市的库存压力依然非常大,这也使处于经济疲软期的地方财政更加拮据。因此,加速去库存有利于稳定地方的财政收入。

  28日,针对“零首付”风险的争议,沈阳在近1个月后发布了新版新政,将此前公积金贷款首付最低比例降至10%以及对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”等利用高杠杆的政策做了一定的修正,指出职工以家庭为单位购房,可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房;实行“认贷不认房”政策,即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的,均视为首套房贷款申请,贷款的最低首付比例为20%;对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生给予住房公积金政策支持,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,经济缺乏动力,财政压力空前。目前房地产市场需求上涨乏力,地方仍寄希望“强心剂”来促进楼市好转,这也是沈阳此前政策“去化心切”的主要原因。

  的确,在上一版《意见》中,明确强调房地产业是沈阳市全面振兴的重要支柱产业之一,并确定2016年沈阳市商品房销售实现同比增长10%的目标。数据显示,沈阳市2015年一般公共预算收入606.2亿元,完成年度预算的75.3%,下降22.8%;其中,税收收入492.3亿元,下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154亿元,完成年度预算的31.7%,下降64.8%;其中,国有土地使用权出让金收入113.3亿元,下降69.3%。

  中国房地产协会原副会长朱中一认为,在经济下滑的背景下,众行业受挫,且资源类企业等此前的纳税大户面临着巨量的产能过剩,因此,去库存、推动房地产市场发展,是地方稳财政收入的最好选择。

  江西省一位财政厅人士在接受《经济参考报》记者采访时表示,房地产市场下滑带来的是房地产的税收下降,以及原预期的土地收入难以实现。“我们去年、前年招拍挂就挂不出去了。我们当然希望土地可以卖出去,但是在价格不好的情况下,政府也不会卖了。有的市场不好,土地要流拍。”

  上述人士指出,当地在税收方面出台了一些去库存的优惠政策,包括降低契税和其他交易税,虽然可能会影响财政收入十几个亿,但希望通过这些政策让房地产市场有一些回暖。“在情况不好的形势下,首先必须保企业,要没有企业了,以后哪来的税收,所以我们现在付出一点成本是应该的。”

  此外,河南省临颍县也选择了加速去库存。临颍县是河南省去库存压力较大的县之一,据当地房管部门介绍,从2012年起,临颍便出现了房子销售疲软的苗头,2013年已经比较明显,2014年便出现了烂尾楼。基于这种情况,临颍县顺势做出决定,控制土地供应,给予购房补贴。“2014、2015两年,未供应一宗土地。”临颍县房管局相关负责人介绍。

  “在控制两年后,截至2015年底,临颍县的商品住宅库存量为3079套(加上商铺等商用房共有5280套),按2015年的销售情况算,即使不再盖房,也可卖18个月,压力虽减但依然较大。”上述人士说。

  与临颍情况类似的河南舞阳县相关负责人表示,对于土地财政占比较大的县来说,目前财政上确实比较紧张,省里资金补贴后减缓了部分压力。从长远看,降低库存,住房销售回暖,届时相应的税收也会增加。

  事实上,随着地方去库存的政策相继推出,房地产市场正呈现出回暖迹象。比如,房地产营业税、所得税等税收收入增长,为地方稳财政做出了重要贡献。数据显示,2016年1至2月,营业税3976亿元,剔除营改增收入转移影响后增长8.9%;其中,房地产营业税1160亿元,增长20.2%,主要是部分地区商品房销售回暖。同期,企业所得税5516亿元,同比增长4.9%;其中,工业企业所得税和金融业企业所得税均同比下降,而房地产企业所得税652亿元,增长14%,成为企业所得税增长的重要因素。


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